Едно от първите неща, които хората питат, когато решат да строят къща, е: „Колко ще ми излезе проектът?" Отговорът не е прост — зависи от много фактори. Но в тази статия ще ви дадем реални числа, ясна логика и практически насоки, за да не се изненадате по пътя.
Преди да говорим за цени, важно е да разберете какво точно купувате. Пълният архитектурен проект за еднофамилна къща включва няколко основни части:
Много собственици поръчват само идейния проект и после се изненадват, че работният е отделна стъпка. Затова питайте конкретно какво е включено, преди да подпишете договор.
Цените варират в зависимост от сложността на проекта, квадратурата и обема на включените услуги. Ето ориентировъчните нива, на които работят архитектурните бюра в България:
| Услуга | Ориентировъчна цена |
|---|---|
| Идеен проект | от 1 500 € |
| Технически проект — до 100 кв.м ЗП | от 4 000 € |
| Технически проект — 100–200 кв.м ЗП | от 5 500 € |
| Технически проект — 200–300 кв.м ЗП | от 7 500 € |
| Технически проект — над 300 кв.м ЗП | по договаряне |
| Авторски надзор | от 500 € / обект |
| Проджект мениджмънт до въвеждане в експлоатация | по договаряне |
Цените за технически проект включват всички инженерни части — конструктивна, ВиК, електро и ОВИК. Идейният проект се договаря отделно. Може да направите предварителна оценка с нашия безплатен калкулатор на archint.bg.
Това е мястото, където повечето хора се изненадват. Хонорарът на архитекта покрива проектирането — не покрива таксите и съпътстващите услуги, които държавата и общината изискват. Ето какво се плаща отделно:
| Разход | Ориентировъчно | Кога се плаща |
|---|---|---|
| Геодезическо заснемане на терена | 300 – 600 € | преди проектиране |
| Виза за проектиране | по тарифа на общината | в началото |
| Съгласувания с експлоатационните дружества | по тарифа на всяко | след техническия проект |
| Оценка за съответствие / строителен надзор | отделен договор | преди разрешението |
| Такса за разрешение за строеж | по тарифа, спрямо РЗП | при подаване |
| ПУП, ако имотът няма действащ план | отделна процедура | преди всичко останало |
Общинските такси се различават чувствително между районите и се изчисляват по действащата тарифа спрямо разгънатата застроена площ. Затова не ги слагаме в обща сума — при оглед на конкретния имот ги смятаме точно.
Питайте това преди да подпишете: „Кои от тези разходи са включени в офертата и кои ще платя отделно?" Един изряден отговор на този въпрос ви казва повече за бюрото от цялото портфолио.
Диапазоните са полезни, но не отговарят на въпроса „а за моята къща колко?". Ето три типични случая с разбивка по фази:
| Къща 95 кв.м равен терен | Къща 180 кв.м лек наклон, гараж | Къща 260 кв.м наклон, сутерен, басейн | |
|---|---|---|---|
| Идеен проект | 1 500 € | 1 800 € | 2 500 € |
| Технически проект — всички части | 4 000 € | 6 500 € | 8 500 € |
| Авторски надзор | 500 € | 700 € | 1 000 € |
| Общо проектиране | 6 000 € | 9 000 € | 12 000 € |
Числата са ориентировъчни. Цената зависи не само от квадратурата, а и от сложността — наклон на терена, сутерен, нестандартна конструкция, басейн, брой нива, изисквания за съгласуване. Две къщи с еднаква площ могат да се различават с няколко хиляди евро само заради терена, върху който стъпват.
Забележете как цената не расте пропорционално на квадратурата. Между 95 и 260 кв.м площта се увеличава близо три пъти, а хонорарът само се удвоява. Причината е, че част от работата — проучванията, съгласуванията, конструктивната логика — не зависи от размера.
Обратното също е вярно: наклоненият терен и сутеренът в третия пример добавят повече към цената, отколкото самите квадратни метри. Сложността тежи повече от площта.
Схемата на плащане е въпрос на договорка и се различава между бюрата. Няма единен стандарт — има само едно разумно правило.
Най-разпространеното при еднофамилни къщи е на два транша: аванс при подписване и остатък при предаване на готовия проект. При по-големи или по-дълги проекти сумата се разбива на повече етапи — например аванс, плащане при приемане на идейния проект и окончателно при предаване на техническия.
Авторският надзор почти винаги се договаря отделно от проектирането — на етапи от строителството или на посещение, защото продължава месеци след като проектът е предаден.
Правилото, което има значение: всяко плащане да е обвързано с нещо, което получавате в ръцете си. Аванс срещу започване на работа е нормално. Междинно плащане срещу „напредък", който не можете да видите, не е.
За стандартна еднофамилна къща до 150 кв.м идейният проект отнема около две седмици. Пълният работен проект — между един и два месеца, в зависимост от сложността и обема на съгласуванията. Важно е да знаете, че след завършване на проекта следват административни процедури — издаване на строително разрешение, което при различните общини може да отнеме от няколко седмици до няколко месеца.
Ще решите. Почти всички го правят, и в това няма нищо нередно — къщата се разбира истински чак когато я видите в три измерения. Важното е да знаете кога промяната е безплатна и кога започва да струва.
Практическият извод: прекарайте повече време в идейната фаза. Седмица допълнително разговори там струва по-малко от един ден преработка след техническия проект.
За да стартираме проектирането, обикновено са необходими:
Ако не разполагате с всичко — не се притеснявайте. При огледа на място ще ви ориентираме точно какво е нужно за вашия конкретен случай.
Винаги ще намерите някой, който предлага проект за 2 000 €. Понякога е начинаещ архитект, който има нужда от портфолио — и това е напълно легитимна сделка. Друг път цената е ниска, защото нещо липсва. Ето какво липсва най-често и колко струва после:
Разликата между евтин и коректен проект за къща от 180 кв.м е около 3 000 €. Една преработка на конструкцията в процес на строеж струва повече от това.
Проектът е единственият документ, по който строителите работят координирано. Без него всеки изпълнител взима решения сам — и когато тези решения не съвпадат, грешките се плащат от вас, не от него.
Ето какво конкретно ви спестява един добре изработен технически проект:
Хонорарът на архитекта е 3–5% от строителната стойност на обекта. Това е цената на документа, който защитава останалите 95–97%.
Archint Architecture Studio предлага пълен цикъл от услуги — от идейния проект до въвеждане на обекта в експлоатация. Свържете се с нас за повече информация.
Да. Идейният проект е самостоятелен продукт и много хора започват с него, за да видят дали идеята им се събира в терена и в бюджета. С него обаче не се получава разрешение за строеж — за целта е нужен технически проект с всички части.
Да, по закон авторският надзор е задължителен за строежи, за които се издава разрешение за строеж. Практическият му смисъл е, че архитектът отговаря на въпросите, които възникват на обекта, вместо да ги решава бригадата.
Може, и излиза по-евтино. Готовият проект обаче не познава вашия терен — наклона, изложението, съседните сгради, действащите показатели за имота. Почти винаги се налага адаптация, а тя се доближава до цената на нов проект.
Обикновено между 30% и 60% от цената на нов проект със същата площ, в зависимост от това дали има запазена документация. Ако няма, се налага конструктивно обследване и заснемане, което добавя към сумата.
Преди. Час консултация върху скицата на имота показва какво реално може да се построи там. Това е най-евтиният начин да разберете, че теренът не става — или че става за нещо по-голямо, отколкото сте предполагали.
При нас да — визуализациите са част от идейния проект, не се доплащат отделно. При други бюра се таксуват допълнително, затова е добре да попитате изрично.
Ориентировъчно между 3% и 5% от строителната стойност на обекта. При по-малки или нестандартни обекти процентът е по-висок, защото обемът работа не намалява пропорционално.
Да. Нашият безплатен калкулатор смята хонорара по официалната методика на Камарата на архитектите, с избор на фази и коефициенти. Дава ви и пазарното ниво, и нашата оферта.
Направете предварителна оценка с нашия безплатен калкулатор или се свържете с нас за конкретна оферта.
Към калкулатора →
